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二线楼市“三高”扭曲供求关系

http://pds.zyloushi.com/  楼市资讯  经济参考报  2016-4-27 11:01:25
    据国家统计局发布的2016年3月全国70个大中城市房价数据,厦门、合肥的房价环比涨幅分别为5.4%、4.6%,超过沪深,领涨全国;南京、杭州、天津和福州等二线城市房价环比涨幅也在前十。同时,南京、杭州、厦门、合肥、苏州等二线城市土地市场异常活跃,地价溢价率大幅上升,近日成交的合肥某地块溢价率达400%,苏州某地快溢价率达319%,地价超越房价已成为普遍现象。还有,在房地产市场急剧升温背后,外地购房比例也在高位,2015年厦门外地购房比例超过60%,惠州和东莞的住房深圳户籍购房比例超过50%,显示出巨大的投资投机炒作力量。目前看,年初一线城市楼市“发烧”所引发的示范效应,并不会因为一线城市房地产调控政策突然收紧而自发衰减,反而还会溢出扩散,带动二线城市、三线城市住房交易升温,一定程度推动住宅库存的消化。
    但历史经验表明,在房地产市场基本面没有显著变化情况下,依靠投资投机炒作力量驱动,往往会引发市场供求扭曲错位。2009年海南三亚房价曾大幅上涨,但此后房价却持续下跌,如今住房均价又跌回5年前。即使是当前成交异常火爆的杭州楼市,2014年年初的开发商主动降价行为启动了全国房地产市场的自发调整。更不用说,曾经作为一线城市房价参照物的香港房价,自2015年10月份以来,香港私人住宅售价指数已连跌5个月,累计下跌10.88%。这些情况表明,当前二线城市房价、地价过快上涨存在一定脆弱性。
    严格意义上说,我国房地产市场还未经历一个完全周期。市场对房价的过度乐观情绪,更多是心理预期的自我实现。当前我国一、二线城市住宅租金收益率还不到2%,持有住宅的意义在于未来住宅价格大幅上涨。而过去住宅价格持续大幅上涨的证据,反过来又固化了房价上涨预期,成为住宅投资投机炒作的心理基础,但事实上又缺乏物质基础。长期看,住房真实价值将总体保持稳定。反映剔除通货膨胀因素后

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